不動産相続
不動産の遺産分割、不動産評価に関する相談
相続財産の中に不動産が含まれている場合、遺産分割や遺留分侵害額請求に関して「不動産の評価」が極めて重要な意味を持ちます。不動産は預貯金のや現金のように分割できず、相続財産の中でも占める割合が多く価値も高いため、複数の相続人がいるとトラブルの元になりやすいので注意が必要です。
不動産を分割する方法
現物分割
不動産を相続人の全員または一部で、遺産分割協議などによって物理的に分割する方法です。
通常、面積などに基づいて分割されるため、不動産の評価が問題になることはほとんどありません。しかし、代償分割と併用する場合には、不動産の評価が重要なポイントとなります。
代償分割
一部の相続人が不動産を相続する代わりに、相続人が他の相続人に対し、不動産の評価額に応じて金銭を補償する方法です。
不動産を実際に売却するのではなく、現金で補償するため、不動産の評価額は非常に重要です。
換価分割
不動産を売却し、その代金を複数の相続人で分割する方法です。
実際に売買が行われ、売買代金が一義的に定まるため、不動産の評価は問題になりません。
共有
動産全体を複数の相続人の共有として、その後共同で管理する方法です。
共有は問題が生じやすいため、あまりお薦めできません。
基準
不動産鑑定士による鑑定価格、不動産業者による査定価格を基準とする
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固定資産評価額、相続税評価額、地価公示価格などの公的な指標を用いて評価額の基準とする
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遺産分割協議で話し合う
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合意できない場合は遺産分割調停・審判
円満な着地のための解決策を提示し、方向づけることは弁護士の重要な役割だと考えています。
不動産鑑定を利用すべきかどうか
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不動産の評価額は評価方法によって大きく変動するため、思わぬ不利益を被る可能性もあります。評価方法の選択で譲歩するかどうかは、慎重な検討が必要です。
悩まれた際は、弁護士にご相談ください。
空き家相続に関する相談
空き家は誰が相続しなくてはならないのでしょうか？
近年空き家問題でお悩みのケースが増加しています。
もともと空き家だった家、被相続人が亡くなり空き家になった家など、処分についてお困りのケースは様々です。突然、自治体から空き家の管理を求められたり、未納の税金を請求されるケースもあります。
空き家の相続は、遺言で誰に相続させるかが決まっていれば、遺言に従います。遺言がない場合は遺産分割協議で、相続人同士で話し合ったうえで決めることになります。しかし、お互いに押し付け合うことになりやすい資産価値のない空き家の場合は、話し合いは難航することがあります。話し合いがまとまらないときは、家庭裁判所の調停を経て審判で相続者を決めることになります。
空き家を相続する場合
空き家を相続する場合は、自分で住む、貸す、売るなどの選択肢があります。
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相続登記
（相続登記は2024年4月1日から義務化されます）
空き家には管理責任があります
所有者として土地工作物責任（民法717条）があります。
「特定空家」に指定されると固定資産税が6倍に！
そのまま長年放置して劣化し、空き家対策特別措置法により「特定空き家」に指定されると、住宅敷地に対する固定資産税の軽減措置から除外されます。
また、各自治体から管理方法について改善の指導・勧告を受け、それに応じなかった場合は命令が出ますが、背いたり応じない場合は罰金、行政代執行された場合の費用は、空き家の所有者が全額負担することになります。
※2023年12月31日までの特例「3000万円の特別控除」
被相続人が亡くなり空き家になった家の売却しようと考えてる方への特例「3000万円の特別控除」については、どうぞ弁護士にご相談ください。
空き家の相続放棄
空き家を相続しない場合は、相続放棄することもできます。ただし、相続放棄は一部の財産についてだけ放棄することはできず、その他すべての遺産についても放棄することになります。
空き家の管理責任は、相続放棄をしても占有してる財産である限り残ります。相続放棄するならば、次順位の相続人に引き渡すか、全相続人の相続放棄によって相続する者がいなくなり裁判所が選任する「相続財産清算人」（民法952条）に引き渡すまで責任は残ります。
空き家は相続するときも、相続放棄するときも、放置すると様々なリスクの可能性があります。
適切に対応するためにも、そのまま放置せずに空き家問題はどうぞ弁護士にご相談ください。
